У компании УМЦ «Компас» есть большой опыт оспаривания кадастровой стоимости. Сейчас он касается в основном Удмуртии, так как только с 2019 года земельный налог в Крыму будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земельных участков, а комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Удмуртской Республике начала свою работу в 2014 году.

Тема кадастровой оценки и пересмотр ее стоимости — это новая для Крыма и Севастополя практика. Совет министров Республики Крым принял решение о применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков (ГКОЗ), расположенных на территории Крыма. Соответствующее Распоряжение №755-р от 04 июля 2018 года размещено на официальном портале крымского правительства. Согласно документу, результаты кадастровой оценки, проведенной еще в 2016 году в отношении порядка 950 тысяч земельных участков на территории полуострова, вступают в силу и земельный налог за 2018 год будет определяться исходя из кадастровой стоимости.

Постановление Правительства города Севастополя № 716-ПП от 26 октября 2018 года утвердило результаты оценки кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, а в 2019 году будет проведена оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков. Информация опубликована на сайте Департамента имущественных отношений Севастополя https://dizo.sev.gov.ru/provedenie-gos-kadastrovoj-ocenki-nedvizhimost

Учитывая, что кадастровая оценка относится к категории массовой оценки, то возникают случаи, в силу разных причин, когда рыночная стоимость земельного участка, определенная в индивидуальном порядке может существенно отличаться от кадастровой стоимости. Поэтому возникает необходимость пересмотра кадастровой стоимости правообладателем земельного участка (собственником или арендатором). Пересмотр кадастровой стоимости может осуществляться как в судебном порядке, так и в досудебном порядке (при Госкомрегистре создана комиссия по досудебному оспариванию кадастровой стоимости). Одним из оснований для пересмотра кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В 2014 году на территории Удмуртской Республики начала свою работу комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Наиболее распространёнными замечаниями  к отчетам об оценке, которые являются причиной отклонения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, исходя из практики анализа работы комиссии являются:

-анализ рынка носит формальный характер, а именно не соблюдена последовательность, не определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, отсутствует диапазон цен для данного сегмента рынка, нарушение п. 8 ФСО № 3, п. 10, 11 ФСО № 7.

-отбор объектов-аналогов выполнен необоснованно, а именно в качестве объектов-аналогов оценщик выбирает объекты недвижимости, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого объекта оценки, нарушение п. 22 ФСО № 7,

-корректирующие коэффициенты на характеристики объекта оценки (местоположение, площадь, весовой коэффициент, длительность прогнозного периода) определены и выполнены некорректно, с отсутствием обоснования, нарушение п. 5, 13 ФСО № 3.

Немного статистики:

По информации Росреестра, данные по пересмотру кадастровой стоимости в судебном порядке таковы: за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в судах инициировано 16 114 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 29 828 объектов недвижимости. В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – иски) обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного самоуправления).

За указанный период по состоянию на 31.12.2018 рассмотрено 10 112 исков (18 983 объекта недвижимости): требования истцов удовлетворены в отношении 9 283 исков (17 738 объектов недвижимости), не удовлетворены – в отношении 829 исков (1 245 объектов недвижимости).

На конец рассматриваемого периода на рассмотрении находится 6 002 иска (10 845 объектов недвижимости).

В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2018 по 31.12.2018, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 31.12.2018 приблизительно на 718,2 млрд. руб. (40,6 %):

— суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 767,1 млрд. руб.;

— после оспаривания – около 1 048,9 млрд. руб.;

— суммарное снижение кадастровой стоимости в расчете на 1 объект – 40,5 млн. руб.

По сведениям Росреестра, обобщённые данные по пересмотру кадастровой стоимости в досудебном порядке таковы: за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссии) поступило 50 988 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – заявления) в отношении 89 475 объектов недвижимости.

Юридическими лицами подано 25 517 заявлений, физическими лицами – 25 123 заявления, органами государственной власти – 61 заявление, органами местного самоуправления – 260 заявлений, 27 заявлений подано в Комиссии совместно юридическими и физическими лицами.

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино — мест в рассматриваемом периоде значительно меньше. Так, на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 50 086 земельных участках, и заявления со сведениями о 9 205 зданиях, 9514 помещениях, 108 сооружениях, 50 машино — местах и 22 объектах незавершенного строительства.

Из общего числа заявлений, принятых Комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 21 238 заявлений (33 425 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 14 437 заявлений (25 335 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 1 418 заявлений (1563 объектов недвижимости), 864 заявления (1 956 объектов недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссиями. Принятие решений в отношении 3 657 заявлений (1 956 объектов недвижимости) Комиссиями планируется в следующем отчетном периоде.

Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла 2,869 трлн. руб., после – 2,262 трлн. руб., что свидетельствует о ее снижении на 21,2 %.

Изменения с 2019 года.

С 2019 года порядок кадастровой оценки и пересмотр кадастровой стоимости претерпевает изменения в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В Республике Крым начало свою работу ГБУ Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки». Основными целями деятельности Центра являются определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым извещает, что в 2019 году будет проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости: зданий, помещений, расположенных на территории Республики Крым. Соответствующие мероприятия будут осуществляться согласно приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 26 ноября 2018 года № 2888 «О проведении в Республике Крым государственной кадастровой оценки».

Порядок взаимодействия с оценщиками для оспаривания кадастровой стоимости.

Специалисты ООО УМЦ «Компас» помогут проконсультировать о возможном снижении кадастровой стоимости, путем пересмотра,  рассчитать экономический эффект для правообладателя объекта недвижимости и помочь подготовить пакет документов для подачи заявления по пересмотру кадастровой стоимости в досудебном или судебном порядке.

Порядок оспаривания

  1. Заполнить форму обратной связи (сделать кнопка активная) или получить Консультацию по телефону +79780759363
  2. По желанию, получить бесплатную экспресс-оценку возможного снижения.
  3. Подготовить пакет документов на оценку (предоставляется по запросу).

4. Заверить пакет документов на оценку свой личной подписью (для юрлиц – печатью и подписью руководителя).

5. Заключить договор на оценку.

После заключение договора на оценку срок выполнения может составлять 1-3 недели.

6. После выполнения работ, от имени правообладателя в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра направляется отчет об оценке вместе с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Для удобства Заказчика, специалисты ООО УМЦ «Компас» могут сами заполнить данное заявление и вместе с отчетом об оценке самостоятельно направить в комиссию при Управлении Росреестра.

         7. После регистрации заявления и отчета об оценке в комиссии, будет назначена дата проведения заседания, о чем Заказчик уведомляется по электронной почте. Практика показывает, что нет необходимости присутствия Заказчика на заседании комиссии.

         8. Результатом заседания комиссии является Решение о принятии рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, в качестве кадастровой.  

Генеральный директор Андрей Анатольевич Макаров

compas@umc-compas.ru

+79780759363